居抜き物件で安く失敗しないラーメン屋をはじめる方法を教えます

 

ラーメン屋は居抜き物件を使って1店舗目や2店舗目、3店舗目を開業するのが一番失敗しづらいです。

 

なぜなら、こんな時代でも居抜き物件で開業したラーメン屋は好調だからです。

 

僕もこのノウハウを使って、今まで83店舗のラーメン屋を開業してきました。

 

今日は居抜き物件で安く、失敗しづらいラーメン屋を開業する方法をお伝えいたします。

 

この記事のポイント

 

① 居抜き物件を使うと通常の1/3の費用で開業できる

 

② 居抜き物件は立地がすべて!立地さえ良ければ駅近よりも繁盛する

 

③ 居抜き物件の契約は、通常の物件契約よりチェック項目が多い。その内容とは・・・

 

これについて、今から1つ1つ詳しく説明します。

 

なぜ、居抜き物件だと安く繁盛店ができるのか?

 

ラーメン屋を開業する方法には、大きく分けて2つあります。

 

一つ目は、一からラーメン屋の内装や外装を自分で作る方法です。

 

もう一つは、居抜き物件を活用して安く開業する方法です。

 

今回は居抜き物件を活用する方に焦点を当てています。

 

お金はかかりますが、自由度が高く、自分のオリジナル溢れる店を作りたい場合は、居抜き物件でやるよりも、スケルトン(何もない状態の店舗)で一から内装や外装を自分の手で作るほうが良いです。

 

しかし、これにはよくラーメン屋開業の本やFCの説明会などで見かける、何千万円ものお金をかけて開業する必要が出てきます。

デメリットは、投資した何千万円ものお金を回収するまでに、常に高い損益分岐点、つまりかなり多くの儲けを出していかないと、開業から数年間厳しい経営状況が続くということです。

 

逆に2つ目の居抜き物件を使えば、安く開業できて、軌道にのればすぐに利益も増えるので、スケルトンでオリジナリティ溢れる店ではじめるよりも早くお金が貯まります。

 

しかし、ご存知のように内装や外装は以前の店舗の雰囲気を引き継ぐため、オリジナリティに欠けるお店になることもあります。

 

ですが、結論を言うと、居抜き物件を利用した方が、内装や外装・空調設備・厨房設備を整える費用が安くなるので、大幅に開業費用を安くすることができます。

 

また、ラーメン屋を開業するのに必要な立地選びでは、その土地の客層を分析して、お客さんから求められるラーメンをあなたが提供できるのかどうかを分析することで、“求められるラーメン屋”、つまり繁盛店に導きやすいのです。

 

特に学生街ではラーメン二郎系が受けるとか、奥様やOLが多そうなところでは、味噌やあっさりした味が受けるなど、居抜き物件の方がやりやすいこともあります。

 

それに、以前の店がたたんだときは、何の味で勝負してだめだったかなど、次の店を出すために必要な情報を得やすいのも特徴です。

 

では、どうして居抜き物件だと安く開業することができるのか?そして、立地選びを成功させる秘訣についても、ここからは詳しくお話ししていきたいと思います。

 

ラーメン屋開業に必要な開業資金

 

実はラーメン屋というのは、意外に一から作るとお金がかかります。

 

例えば、広さ10坪(20畳程度)のラーメン屋を東京都内で開業した場合、開業に必要な費用は平均的にみても800万円~1,000万円は必要になります。

 

ケルトンと呼ばれるいわゆる内装や外装がリセットされた状態で賃貸物件を借りた場合、ゼロから内装や外装・空調設備・厨房設備を整える必要があるため、それだけで最低でも数百万円の費用が必要になります。

 

また、駅前など一等地を借りる場合は、家賃の他に保証金(敷金)や礼金など物件取得費用が割高になってしまうのと、開業費用だけでなく月々の支払いも高くなってしまいます。

 

しかしこの1,000万円という開業費用は、あくまでも平均の開業費用ですので、ケースバイケースで多少は前後しますが、ほとんどの場合これぐらいはかかると思っていて間違いはありません。

 

あるラーメン屋のケースですが、12坪の店舗を家賃22万5千円で借りてラーメン屋を開業しました。

 

この時にかかった開業費用は次の通りです。

 

項目 費用

物件取得費用(保証金+礼金)※ 157万5千円

内装工事費 500万円

外装工事費 100万円

厨房設備費 300万円

空調設備工事費 100万円

発券機・備品購入費用 200万円

その他 50万円

合計 1407万5千円

※保証金:家賃の6ヶ月分 礼金:賃料の1ヶ月分

 

これはスケルトンで物件を借りて、自分が思い描くイメージにあったラーメン屋を開業することができるメリットはありましたが、一方で、内装や外装・空調設備・厨房設備を一から準備する必要があるため、多くの開業費用が必要になりました。

 

東京都内であれば開業にかかる費用は、最低でも1,000万円以上とお話ししましたが、これは立地や借りる物件の状態によって大きく前後します。

 

「はじめるためにかかる費用は、これだけ必要になるのか」と思うと、ラーメン屋開業を諦める人も出てきますが、これは一から内装や外装を作るラーメン屋の開業費用です。

 

この開業費用と比べると、より安く、しかも失敗しずらいラーメン屋を開業する方法の一つが、居抜き物件を活用した開業方法です。

 

 

居抜き物件でラーメン屋を開業するメリット

 

居抜き物件とは、以前そこで何かしらの飲食店をやっていた物件のことです。

 

場合によってはラーメン屋をやっていた場合、厨房設備などをそのまま引き継ぐことができるため、先ほどご紹介したスケルトンから店を作り上げる費用に比べ、格段に安く開業することができます。

また既に出来上がっている内装などを引き継ぐことになるので、工期を短縮して、オープンまでの日程を早めることができるなどのメリットもあります。



居抜き物件でラーメン屋を開業するデメリット

 

居抜き物件でラーメン屋を開業するデメリットをあげるとすれば、やはり内装や外装などを引き継ぐことになったら、オリジナリティをがなくなることぐらいです。

 

あと、お客さんによっては、例えば以前の常連客などは、ガラッと変わってないと「以前の不味いラーメン屋か」といった、以前の悪い情報を引き継ぐ可能性もあるため、その点は注意が必要です。

 

なので、開業する前に先ほど話した、もしラーメン屋をやっていて店を畳んだ場合は、その理由なども聞いておく方が良いのです。

 

他の飲食業だった場合はそこまで詳しく聞かなくても大丈夫ですが、そのあたりを聞いてみるといろいろな失敗を回避することができるので、私はどんな飲食店であっても、以前の店をたたんだ情報は掴んでおいた方が良いと言っています。

 

尚、内装やレイアウトを変更したい場合は、最小限の範囲で変更すれば安くできるので、既存の設備を大きく変更するなどの大工事が必要にならなければ、内装工事はやったほうがよいです。

 

その方が少しでもオリジナリティが出て、お店に愛着もわくので。

 

あと、店舗の印象を変えたい場合は、天井や壁紙のカラーバリエーションを変更し、以前の店舗と大きくコンセプトを変更することで、そんなに費用をかけずに簡単に以前の店舗の印象をガラッと変えることもできます。



居抜き物件の立地選びのやり方

 

居抜き物件と言っても、いろんな土地で多種多様な居抜き物件が存在しています。

 

ラーメン屋に限らず、開業する店舗のターゲット層に合った土地を選ぶことが、繁盛店にする秘訣になります。

 

これは、その土地に多い客層を分析することで、その客層が求めるラーメンを提供することができるので、自然と“地域の方々から求められるラーメン屋”になることができるからです。

 

例えば先ほども言いましたが、若いOLや主婦、学生さん、ビジネスマンなどお店にきてほしいお客さんを決めてから、開業する場所を決めて居抜き物件を選んでいく流れがベストです。

 

これを、これから開業するラーメン屋のターゲット客層を決めないで、とにかく自分が作りたい、提供したいラーメンを決めてから物件を探して開業すると、いわゆる早期廃業へのスピードが早くなるだけなので注意してください。

 

あとメニューも重要で、入念に考えて計画を立てるが大事とされていますが、一番は開業すると決まった、または開業を予定している場所へ行き、その周辺で最低でも20件のラーメン屋さんを回って、

 

・どんなラーメン屋が繁盛しているのか?

・繁盛していないラーメン屋の共通点は何か?

・これは取り込みたいと思うメニューやサービスは?

 

といったことをリサーチをした上でメニューを決めることで、開店後も客足が途絶えない店にすることができるのです。

 

もし、開業するエリアの周辺に20件もラーメン屋がなければ、近隣の県や市までリサーチ範囲を広げて、一人で20件すべてをリサーチすることで、失敗するリスクを減らしてゆくのです。

 

例えば、一風堂みたいなとんこつラーメンで勝負したい!と意気込んで、開業をした矢先、周辺にちょっと足を伸ばしたところに似たような店があれば、そことお客さんの奪い合いになってしまいます。

 

これを開業前から知っているのと、開業してから知るのでは経営的な面や精神的にも受ける打撃にも違いがでます。

 

開業してから「しまった!」と思う前に、私は開業する人には20件を目標に開業する周辺の同業の店舗をリサーチすることを勧めています。

 

これが立地選びを成功させるコツの一つになるので、手を抜かず1つずつ実施してください。

 

また、このあたりのことで何をしていいのかわからない場合は、私の方でサポートできるところは無料でもサポートしているので、こちらのオンライン説明会にも参加してみてください。

 

聞きたいことを聞いて「はい、ありがとう」でも構いません。

 

借金を抱えて開業して倒産したら何も残りません。

僕もラーメン屋を一人で開業してたときは、先ほどの点を怠ってやらなかった結果、ひどく痛い目をみたのでその点もシェアしてます。

 

説明会の参加後はしつこく勧誘は致しません。

 

自分の疑問だけをクリアにするだけでもけっこうなので、ぜひオンライン説明会に参加して、失敗しないラーメン屋を開業してください。

 

ちょっと話がそれましたが、開業する場所が決まれば、あとは良い居抜き物件を見つけて開業する準備をすすめるだけです。

 

では、その「良い居抜き物件」をどのように探せばいいのか?

 

次はそれについてお話します。

 

良質な居抜き物件の見つけ方とは?

 

まず良質な居抜き物件を見つける方法ですが、やはりラーメン屋を開業しているコンサルタントや、それを専門にしている業者に聞くのが一番よいです。

 

なぜなら、彼らの元には良質でよい物件が集まる傾向にあるからです。

 

大家としては、家賃を長く払ってくれる入居者を求めているので、そのツテや人脈をもっていそうな専門家や専門業者にまず連絡が入るのです。

 

僕の経験から言って、よい居抜き物件を引き寄せる最大の肝は、このよい居抜き物件情報を持っている業者といかに良い関係を築けるかにかかっていると言っても過言ではありません。

 

次に、よい居抜き物件を見極めるポイントは次の3つです。

 

① 立地

厨房機器などの良し悪し

③ 契約の内容

 

についてです。それぞれ簡単に説明します。

 

① 立地について

 

はじめてラーメン屋を開業する人、または2店舗目、3店舗目を開業する人もそうですが、最初は有名な駅や大きな駅の近くの物件が一番よいと考えがちです。

 

最近ではコロナウイルスの影響で、1等地でも良質な居抜き物件を多く見かけるようにもなりました。

 

しかし、僕が開業をオススメする場所は、駅前駅近などの一等地ではなく、2等地や3等地といったいわゆる「ここで本当に大丈夫なのか?」的なところにある物件です。

 

なぜ2等地や3等地がいいのか?

 

その一番の理由は、家賃が安いからです。

 

開業してからの数カ月間、いや開業してから半年ぐらいは、軌道に乗るまで、家賃と人件費が経営を圧迫するものです。

 

もちろん僕がプロデュースしたお店では、開業してすぐに繁盛するように設計していますが、それでも蓋を開けてみないと計画通りに儲かるか、儲からないかがわからないのが、ラーメン屋の開業です。

 

できるだけ、安全かつ失敗しない戦略をもって、今まで80店舗以上を開業してきた結果、駅近よりも郊外の土地、国道ではなく県道市道沿い、といった家賃が比較的安く、駅前に比べたら人通りの少ない立地が、実はラーメン屋開業にはベストだと分かりました。

 

家賃はお客さんが来ても、来なくてもかかるもので、家賃が高いといくら儲けても利益が残りづらく、いつまで経っても経営が豊かになりません。

 

最初は安く、よい居抜き物件でスタートして、利益がでたら今よりもよい立地のところで2店舗目を開業して店舗拡大してゆく方が、1店舗目にお金をかけて開業するよりも絶対的に失敗しづらい開業方法なのは間違いありません。

 

また公庫や銀行で融資を受ける場合も、はじめての開業では、無理な計画で最初から1等地で頑張る姿勢をみせるよりも、安く安定した2等地、3等地での開業計画の方が、融資が通り易くなる場合もあります。

 

現に、2等地3等地だけの出店で年商100億円までいった来来亭の例もありますし、僕も80店舗以上のラーメン屋を、居抜き物件+2等地3等地の立地で作り、繁盛させてきた実績をもっています。

 

ぜひ、3等地というラーメン屋が繁盛する可能性の高いところで開業して、お客さんから長く愛されるラーメン屋を開業してください。

 

3等地+居抜き物件での開業は、これからの不安定な時代、飲食店が生き抜くためには必須の考え方だと私は信じています。



 

厨房機器などの良し悪し

 

次に重要なのが、居抜き物件で使われてる厨房機器や内装です。

 

特に厨房機器は、居抜き物件で開業する上でもっとも重要なチェックポイントの1つで、厨房機器が良ければ、内装が多少悪くてもリフォームでなんとかなるので、安く開業することができます。

 

厨房機器のチェックポイントは、ゴミ詰まりや油詰まりなどがなく見た目が綺麗なものであれば、とりあえず良い厨房機器だと判断しても大丈夫です。

 

あとは稼働するか?

 

つまり、それら厨房機器が動くかどうかを物件を見に行った当日にチェックして、問題なく動けば、ある程度良い居抜き物件と考えても問題はありません。

 

あとは自分の目指したいラーメンを作るために、必要な厨房機器が揃っているかをチェックし、揃っていれば申し分ない居抜き物件と判断してOKです。

 

立地もいい、内装もいい。

 

でも肝心の厨房機器が揃っておらず、結局、新規開業するのと同じぐらい機器の導入費がかかるのでしたら、居抜き物件で開業する意味がありません。

 

ラーメン屋を開業するのに必要な厨房機器が全て揃っていて、キレイで、ちゃんと動くものでしたら、内装が少し気に入らないくても良質な物件と思って契約することをオススメしています。

 

 

③ 契約の内容

 

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契約の内容に関しては一般的な保証金(敷金)や礼金、仲介手数料、家賃保証料をはじめ、フリーレント(家賃無料の期間)が付いているか?などをチェックしてください。

 

フリーレントなどが付いてない場合は、こちから「つけてもらないか?」と提案すれば、今は対応してくれるところも多いです。

 

こちらから希望するのはタダで、決めるのは向こうサイドですから、遠慮なく聞いてみてください。

 

その場で聞きづらい場合は、契約前にメールででも、「フリーレントを付けてもらるか?」と不動産屋に聞くのでもよいです。

 

数か月でも、開業してから家賃が無料!というのは、経営的には非常にありがいことなので、ぜひ遠慮せずに聞いてみください。

 

あとは重要度が一番高い瑕疵担保責任や造作譲渡に関する項目は、しっかりと確認した方がよいです。

 

瑕疵担保責任というのは、契約後に何かトラブルがあった場合、誰がどのように責任を負うのかを示したもので、居抜き物件を契約する場合はとても重要な項目です。

 

基本、不動産というのは家主や居抜き物件を提供する側が気づかないことは、契約時に言う必要がありません。

 

まあ、気づいていないので言いようもありませんが、そういった家主が気づいていないところまで、契約時に確認して瑕疵担保責任をどうするかを事前に決めることも大切です。

 

また、造作譲渡料というのは、店舗にある厨房機器や内装などをいくらで譲り受けるか?の料金のことです。

 

この造作譲渡の項目に「何を、いくらで譲るか?」が書いてあります。

 

ここで内見時に見た内装や厨房機器の状態を正確に判断できなければ、あとで相場よりも高く売りつけられることもあります。

 

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よくインターネットで物件を見つけて、格安で良い物件が手に入ったと喜んだのもつかの間、譲り受けたものがすべて通常よりも割高で、その他の手数料も多く取られていた。

 

なんてこともよくあるので、事前に専門家の人に、内見した内容を、写真やその場でテレビ電話やZOOM(ズーム)などのオンライン会議を使ったりしながら、正しい金額を見定めてもらうことをお勧めしています。

 

ここで手を抜くと後で大きな損をすることにもなるので、少しお金はかかっても専門家に厨房機器をチェックしてもらったり、内装のチェックをポイントを教えてもらったりするのが安全です。

 

また、厨房機器やその他の機器(浄水器・空調設備・冷蔵庫といったもの)の契約についても、買取なのか?リースなのか?をちゃんと調べてください。

 

居抜き物件で安く開業する方法とは?

 

先ほどもお話ししたように、通常、東京都内でラーメン屋を開業する場合は、1,000万円以上のお金がかかります。

 

また、地方や郊外でもこだわり抜いた店を一から作れば、1,000万円前後の開業費用が必要です。

 

なので僕は、1店舗目や2店舗目といった絶対に失敗のできない出店では、居抜き物件を使ってラーメン屋を開業することを勧めています。

 

なぜなら、居抜き物件でラーメン屋を開業すると、300万円前後で開業できる可能性があるからです。

 

1店舗目を、1,000万円で開業するのと、300万円で開業するのは大きな違いです。

 

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東京の板橋区にある僕が開業をプロデュースしたお店では、コロナで大変な時期(20年3月)に開業しても、開業の初月から売上で200万円以上を上げることができました。

 

もし、総額300万円前後で開業して、飲食店の経営が厳しいこの時代に、月に売上が200万円も出すことができれば、借金して開業したお店の費用は、あっという間に返すことができ、数ヶ月後には投資を全額回収でき、無借金で経営することが可能になるのです。

 

このようにして早く借金や開業費を回収して経営的に安定することで、失敗しづらくなり、繁盛する道が見えてくるのです。

 

もちろん、何ごとにも絶対はありませんが、開業して開業資金を全額回収できるスピードは圧倒的に早いので、居抜き物件でのラーメン屋開業がオススメなのです。

 

では、その居抜き物件を活用してラーメン屋を開業する方法ですが、どのような流れで開業するのか、それについて説明します。

 

次をご覧ください。

 

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1.ラーメン屋のコンセプトを考える

 

まず最初に「どんなお客さんに」「どんなラーメンを提供するか?」について考えていきます。

 

僕の方ではある程度、どの地域でどんなラーメンが流行るのか、といった専門的な情報があるので、方向性はすぐに決まります。

 

しかし、一人でやる、またはラーメン屋開業の専門家じゃない人と一緒に開業をする場合は、まずは自分で先ほど説明した「ラーメン屋20件リサーチ」をしてください。

 

これであなたがおぼろげにターゲットにしていたお客さん像が浮かび上がってきます。

 

ここであなたのお店のターゲットが、学生かガテン系か、OLか家族連れかなどが決まったら、あとはその土地と相性のよいラーメン、且つ、自分が作りたいラーメンを決めます。

 

もちろんここでは「豚骨ラーメンがいい」ぐらいな適当さでよいんです。

 

あとで物件が決まったり、開業に向けて動き出すと、おのずと作りたいラーメンが皆さん明確になってきます。

 

最初から「魚介ベースの醤油ラーメンに焦がし油や炙りチャーシューを・・・」とやりたいラーメンが明確に見えている場合でも、先ほどいった「ラーメン屋20件リサーチ」をして、その自信を確固たるものに仕上げていく必要もあるのです。

 

このあたりは、店舗が決まったあとでも変更が効くので、一応で決めるレベルでけっこうです。

 

 

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2.居抜き物件を探す

 

次はそのお店を開きたい場所を決めます。

 

1店舗目は絶対に失敗する訳にいかないので、我々は居抜き物件を使って安く、確実に儲けられる物件を提案します。

 

これは何度も言ってきたので、ここでは「なぜ居抜きか?」をお話するのは省きますが、2店舗目の方でも居抜き物件での開業をオススメしています。

 

2店舗目の方の殆どは、1店舗目の売上・利益があるので、はじめて開業する方に比べれば資金面では潤沢な場合が多いです。

 

しかし、過去に、2店舗目の出店でお金をかけ過ぎてしない、うまく軌道に乗らず、気がついたら1店舗目の経営も危うくなったケースを見ています。

 

そのような経験から、2店舗目まではお金を使わない堅実な経営をすることが大切なことなのです。

 

ですので、もちろん、2店舗目を開業する方も、居抜き物件での開業がよいのは同じです。

 

下にある「居抜き物件チェックシート」を元に、物件を探していき、「どのエリアで開業したいか?」なども物件を見ていきながら、決めていってください。

 

出店のエリアが決まっている人は、作りたいラーメンの味が合うか?なども検討して、物件を探してください。

 

おおむねオープン日を決めている人も、焦って開業しても今の時代は繁盛するのが難しい場合があります。

 

ここは焦らず、じっくりと物件を選んで、納得のいく開業をしてください。

 

良質な居抜き物件チェックシートをダウンロードする



3.実際に居抜き物件を見る

 

ここでは実際に居抜き物件を見るわけですが、あとで詳しく話しますが、居抜き物件は比較的動きが早く、かつスケルトンではじめるよりも注意する点が多いため、プロの方と一緒にいくか、それなりの知識を勉強してから物件を見に行くことを推奨します。

 

内装や外装・空調・厨房などをチェックして、よい物件ならすぐに申込みを入れて、開業準備へと進みます。

 

居抜き物件でのチェック項目は、先ほどの2番目の「居抜き物件を探す」のとこで紹介したチェックシートを使って、物件の良し悪しをチェックすることをお勧めします。

 

 

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4.開業に向けて準備します

 

ここでは店内の内装から外装といった、お店の顔となる店内、店外を作る工事業者の選定や工事、そして開業に向けて必要なモノを調達していきます。

 

居抜き物件の良いところは、最初から厨房機器やカウンター・家具類など必要なものが揃っているため、それらの配置や動線などを変更するだけで工事が完了することもあります。

 

また、開業に必要な集客するためのチラシや、店内で使うドンブリや食器類、アルバイトさんの面接なども並行してやることで、開業に向けて必要な準備を着々と進めていきます。

 

食器類などはこだわっている物がなければ、ここで準備しても開業には間に合います。

 

「どこどこ製のなになに」「オリジナルで」など、食材やお店で使うものにこだわりがある場合は、これより先に着手し、開業の1週間前には全て揃うようにするのがベストです。

 

最後に・ ・ ・ 

 

 

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5.開業します

 

開業の当日は、集客プロモーションがうまくいけば、初日から大行列ができることは稀ではありません。

 

開業した初日~1週間の間にできる行列は、どんな宣伝にも代えがたい高い宣伝効果をお店にもらたしてくれます。

 

でも、そうなると初日から店内は大忙しです。

 

なので、僕がプロデュースするお店では、なるべく「プレオープン」などを行って、オープン初日にお客さんを迎える前に開業のテストを実施します。

 

プレオープン当日は、関係者や知人・家族だけを呼んで開業し、スタッフや厨房の動き、サービスに関する良し悪し、オープン当日の動線や全体の動きを体感することが大切です。

 

この開業の練習をすることで、オープン当日、行列になった時でもスムーズな対応をすることができるのです。

 

これをやらずにぶっつけ本番で開業してミスがあったら、それだけお客さんはリピートしません。

 

せっかくオープン初日に来てくれたお客さんを、もう一回「来てみたいな」「行ってみたい」と思わせるために、プレオープンのテスト的な開業は実施することを強くお勧めします。

 

プレオープンで見つかった問題点を修正したら、あとは開業に向けて最終的な準備をして、オープン当日を迎えます。

 

プレオープンは本当にオススメなので、はじめての開業で不安なことが多い人は、ぜひ実施してみてください。

 

関係者(開業を手伝ってれた人)や友人知人に来ていただければ、十分です。

 

オープン前に気軽に実施して、より良い万全な状態でオープン当日を迎えてください。

 

では最後に物件選びのところで書いた件について、重要なことがあるので、そこだけ詳しく説明します。

 

 

 

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居抜き物件を契約するときに注意すべき3つのこと

 

先ほども少し言いましたが、一番気をつけなければならないことは次の3つです。

 

(1)居抜き物件の機材や機器、内装の瑕疵担保責任

(2)契約時に必要なもの

(3)物件へ先に申込みを入れる

 

この他の件は、通常の物件契約と変わらないので、不動産屋やインターネットで書いてあることと同じ内容も多いため詳しくはこちらをご覧ください。

 

居抜き物件の契約で見落としていけない点すべて(別記事へ飛ぶ)

 

先のページでも詳しく説明していますが、その中でもっとも重要で、しっかりと確認しないと後で痛い目を見る点を、ここではクローズアップしてお伝えします。

 

 

(1)居抜き物件の機材、機器、内装の瑕疵担保責任

 

これは重要な点で、契約の後で厨房機器が壊れたり、消耗品をすぐに交換する必要があったりと、確認しないとトラブルになる可能性の高いことです。

 

特に機器自体の保証期間、保守費の支払いのタイミングなどを確認することも忘れないでください。

 

契約を急がれて、急いで契約したら後日いきなり機器などの保守料をドカンと請求された。

 

などの事例もあるので、そのあたりがどうなっているかは事前に確認する必要があります。

 

あと瑕疵担保責任はなるべく売主側は負わないようにしたいので、あれこれ言って「瑕疵担保責任無し」を要求してきます。

 

ここでは覚書でもいいでの、クーリングオフのようなな「契約後◯日以内の機器トラブルは、売主が請け負う」ような契約ができないか?を確認するのが大切です。

 

できるか、できないかは、売主や不動産会社が決めるので、こちらは好きなだけ無理のない範囲でリクエストするようにしましょう。

 

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(2)契約時に必要なもの

 

よくあるのが、「連帯保証人枠の記載・押印がない」とか「契約日に印鑑を忘れた」「謄本や収入証明書の準備」といったものも意外と忘れがちです。、これらは先方から指定された日時のものを準備するなど注意が必要です。

 

契約前にはしっかり2重チェックするなどして、確認してください。

 

特に印鑑とかは「代表者印」「銀行印」、場合によっては個人の実印、さらにはそれぞれの印鑑証明書などを要求される場合があります。

 

場合によっては、事業計画書や銀行からの融資を約束された融資実行計画書などの提出を求められる場合もあります。

 

その場合は、事前に準備してすぐに見せられるようにしておいてください。

 

また、契約時にどんな書類を提示したかもコピーして、クリアファイルなどを使って一箇所にまとめておくのも忘れずに。

 

(3)物件へ先に申込みを入れる

 

不動産業界で言われていることですが、不動産は生モノで、よい物件は5分と経たないうちに申込みが入る、ぐらいスピーディーな業界です。

 

その代わり、一番手に申込みを入れると、2番手、3番手の人が更に好条件でも、1番手の人を守ってくれることもある業界です。

 

なので、よい居抜き物件と出会ったら、早めにその場で申込みを入れましょう。

 

申込みをいれた後に、「やっぱり違う物件にしたい」はキャンセル料も無くできるので、遠慮なく申込みを入れてください。

 

ただし、同じ業者や物件に何度も申込みを入れてはキャンセルを繰り返していると、最後には「いい加減にしてください」と言って、二度と相手にしてもらないことがあります。

 

なので申込みを入れてキャンセルするのは、1物件または1不動産会社で1回までにするのが常識でしょう。

 

申込みを入れた物件を3日~7日以内に再考し、「やはり今回はやめておきます」と言っても手数料なく申込みをキャンセルできるので、迷ったらまず、「申込みを入れて2~3日で検討する」を実践し、よい居抜き物件を見つけてください。

 

業界に精通する業者と仲がよかったり、コンサルタントや開業を支援してくる人、建築業者の中で申込み物件を長くキープできたり、少し無理な条件でも通すことができる人と知りあうことも大切です。

 

やはり居抜き物件選びは、インターネットだけではなく、その道のプロにお願いして、よい物件をキープしながらも、色々な物件を比較検討して見つけてゆくことをお勧めします。

 

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僕自身もラーメン屋を何店舗もプロデュースしていますので、そのあたりに融通が効く不動産会社や業者も知っています。

 

物件選びは非常に重要な要素の1つなので、ぜひ失敗することが無いように、事前に物件の条件を細かく決めたり、居抜き物件をせめて10軒以上見てから本命の物件を決めるようにしてください。

 

はじめての開業では、仮に、最初に理想の物件を見に行っても必ず迷うものです。そして申込みも入れずに迷っているうちに、他の人が先にその物件に申込み入れてしまうケースが多々あります。

 

迷ったら「まずは申込みを入れて、2、3日検討する」を実践し、あなたの理想の物件を手にしてください。

 

よい居抜き物件に出会ったら、まずは下記のチェックシートを使って物件の良し悪しをチェックし、是非とも理想の居抜き物件を手に入れてラーメン屋を開業してください。

 

ラーメン屋の居抜き物件チェックポイントはこちらをクリック(別記へ飛ぶ)

 

 

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まとめ

 

これからの不安定な時代は、安くて、必要最小限のコストでラーメン屋を開業するのがベストな方法です。

 

もちろん、スケルトンで一からスタートして、1つ1つ店を作り上げていく方法も良いかも知れませんが、。これからの時代は先行きが不透明なので、最初は極力少ない費用でスタートして、儲けが出たら、次はオリジナルの店をスケルトンで一から作るやり方の方がオススメです。

 

僕も、何も知らない一店舗目のときに一からスケルトンでお店を作って、儲けのでる損益分岐点を超えるまでに何年もかかって苦労した経緯があります。

 

しかし今では、この居抜き物件の活用手法を使って、極力、厨房機器や内外装にはお金をかけずに、、最小限のコストでスタートして、儲けが出たら新しい機器を導入したり、内装を変えたり、看板を大きくしたりして、より自分らしい店にバージョンアップしています。

 

この「居抜き物件+2等地・3等地」のラーメン屋開業法はとてもオススメなので、将来、一国一城の主としてがんばっていきたい方は、是非ともこれらの方法での開業を検討してみてください。

 

尚、僕が作った「居抜き物件ラーメン屋開業法」を更に詳しく知りたい方は、こちらに教材としてまとめましたのでご覧ください。

 

(ここに矢田さんの教材販売ページヘのリンクを付ける)

 

また、オンラインでも「居抜き物件を活用してラーメン屋を小予算で開業する方法」の説明会もやっているので、興味のある方はこちらも参加ください。

 

こちらの説明会でも押し売り営業などは一切ありません。僕の、83店舗を一人で開業したノウハウを学んでもらいながら、あなたに合った居抜き物件の開業法をお話します。

 

(ここにオンライン説明会のLP URLを書く)

 

コロナ自粛以降で、居抜き物件は市場的にも良いものが増えてきています。

 

是非とも、これをご覧頂いている皆さんも、居抜き物件で安くラーメン屋を開業して、末永く地域のお客さんから愛されるラーメン屋を作ってくださることを望んでいます。